Eines der ungewöhnlichsten Fundstücke bei Bauarbeiten war ein Flugabwehrgeschütz. Das ist lange her. Aber der moderne Wissenschaftspark wächst weiter, neue Bereiche wie das Müller-Areal werden schon bald erschlossen.
Unterirdische Tanks, Schutt, verunreinigter Boden: Die Liste der oftmals problematischen Fundstücke ist lang, der Grund für die Entdeckung liegt auf der Hand: „Wir haben es hier mit einem Gebiet zu tun, das schon seit der Industrialisierung immer wieder unterschiedlich genutzt wurde“, sagt Beate Glumpf, die bei der Adlershof Projekt GmbH den Bereich Planung und Erschließung leitet. Heute sind die Baufelder bis auf einige Areale, die in naher Zukunft entwickelt werden, geräumt. Und in der Adlershof Projekt GmbH, einer Tochter der WISTA-Management GmbH, die als Entwicklungsträger der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen verpflichtet ist, blickt man mit spürbarem Stolz auf die letzten Jahre zurück. „Wir haben es geschafft, uns den ständig neuen Herausforderungen anzupassen und dabei die Leitziele der Entwicklung für den Technologie- und Wissenschaftstandort, eine profilkonforme Prägung, hochwertigen Städtebau und qualitätvolle Architektur, im Auge zu behalten“, sagt Walter Leibl, Geschäftsführer der Gesellschaft. „Unser Gebiet umfasst insgesamt 420 Hektar, gegenwärtig haben wir 17,5 Hektar Gewerbeflächen mit Baurecht im Angebot.“ Das ist wenig, wenn man die hohe Nachfrage in Berlin bedenkt. Bis 2019 werden neue Flächen hinzukommen.
Die jüngere Geschichte des Areals ist ein Auf und Ab, spiegelt seit den 90er Jahren die Entwicklung Berlins mit seinen Umbrüchen wieder: Man wollte gerüstet sein für die Anziehungskraft der Hauptstadt und eben auch Gewerbeflächen zur Verfügung stellen. In Adlershof sollte im Entwicklungsbereich Johannisthal / Adlershof ein neuer Stadtteil für Wissenschaft, Wirtschaft und Medien entstehen. Dafür wurde ein rechtlicher Sonderstatus nach Baugesetzbuch des Landes Berlin festgelegt, der immer noch gilt. Und die 2003 gegründete Adlershof Projekt GmbH kümmert sich bis heute darum, dass der entwickelte städtebauliche Gesamtplan umgesetzt wird. „Mit der Eröffnung der Autobahn im Jahr 2005 rückte das Gebiet plötzlich ans Zentrum heran, wurde durch die schnelle Erreichbarkeit noch attraktiver,“ sagt Leibl. Damals noch unter der Prämisse, möglichst viel Gewerbe anzusiedeln. Wohnen war zwischen 2000 und 2010 nicht so im Fokus. „Mühsam mussten wir das Wohngebiet am Landschaftspark durchsetzen“, so Leibl.
Die jüngere Geschichte des Areals ist ein Auf und Ab, spiegelt seit den 90er Jahren die Entwicklung Berlins mit seinen Umbrüchen wieder: Man wollte gerüstet sein für die Anziehungskraft der Hauptstadt und eben auch Gewerbeflächen zur Verfügung stellen. In Adlershof sollte im Entwicklungsbereich Johannisthal / Adlershof ein neuer Stadtteil für Wissenschaft, Wirtschaft und Medien entstehen. Dafür wurde ein rechtlicher Sonderstatus nach Baugesetzbuch des Landes Berlin festgelegt, der immer noch gilt. Und die 2003 gegründete Adlershof Projekt GmbH kümmert sich bis heute darum, dass der entwickelte städtebauliche Gesamtplan umgesetzt wird. „Mit der Eröffnung der Autobahn im Jahr 2005 rückte das Gebiet plötzlich ans Zentrum heran, wurde durch die schnelle Erreichbarkeit noch attraktiver,“ sagt Leibl. Damals noch unter der Prämisse, möglichst viel Gewerbe anzusiedeln. Wohnen war zwischen 2000 und 2010 nicht so im Fokus. „Mühsam mussten wir das Wohngebiet am Landschaftspark durchsetzen“, so Leibl.
Das „Müller-Areal“ soll im Norden neues Eingangstor für Adlershof werden
Die Nachfrage war dann aber enorm. Zwischen 2004 und 2006 wurden fast alle Grundstücke für 360 Wohneinheiten verkauft, damals fast ausschließlich mit Einfamilien- oder Doppelhäusern bebaut. Leibl: „Das war aus heutiger Sicht sicherlich ein zu großzügiger Umgang mit Flächen.“ In Summe aber ein Erfolg, der in der Gegenwart im Geschoßwohnungsbau finalisiert wird. Zum Beispiel durch Neubauten im Zentrum, „Wohnen am Campus“: Diese Angebote werden ebenfalls sehr gut angenommen, bringen Urbanität in den Stadtteil. Mit Hilfe von Wohnungsbaugesellschaften, Wohnungsbaugenossenschaften und privaten Bauherren entstand ein neues Quartier mit 1600 Wohnungen und 400 Studentenwohnungen. Und weitere Projekte im Umfeld folgen, darunter an der Straße am Flugplatz oder auch an der Autobahn. Letztlich können es bis zu 5000 Wohnungen sein, „die das Gebiet braucht und städtebaulich reizvoll macht“, betont Leibl. „Einige Flächen haben wir aber noch in der Entwicklung.“ Leibl hat mit der Projekt GmbH noch einiges vor: Neben der sogenannten Gleislinse, einem 40 Hektar großen Gebiet der Deutschen Bahn AG, direkt angrenzend an den S-Bahnhof „Betriebsbahnhof Schöneweide“, das vom Land Berlin erschlossen und von der DB AG für gewerbliche Ansiedlungen entwickelt wird, gibt es noch eine rund 15 Hektar große Fläche am Kohlebahnhof und vor allem das Areal der Müller Erbengemeinschaft.
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Das Müller-Areal gehört historisch zur „Gruppe der Alteigentümer“, heute in Hand einer Erbengemeinschaft, verteilt über die ganze Welt. Die Fläche erstreckt sich im Nordosten entlang des Groß-Berliner Damms – eine Brache mit vielen baufälligen Gebäuden. Manch einer hatte das Gebiet wohl schon abgeschrieben. Nicht aber die Erben und die Projekt GmbH. Nach langen, teils komplizierten Verhandlungen stehe man kurz vor einer Einigung. Leibl geht davon aus, dass der Bebauungsplan für die 21 Hektar große Fläche im nächsten Jahr stehen wird. „Es wird eine für Johannisthal typische Mischung aus Gewerbe und Wohnen unweit des Natur- und Landschaftsparks sein“, erklärt Leibl. „Auf dem Müller-Areal ist natürlich über die Jahrzehnte einiges kaputt gegangen“, ergänzt Beate Glumpf. Aber das Gebiet sei industriehistorisch bedeutsam. Aus diesem Grund werde man wie auch an anderer Stelle in Adlershof ein Ensemble an Gebäuden in Abstimmung mit der Denkmalpflege erhalten, darunter einen Teil der alten Schmiede, das Verwaltungs- sowie das Pförtnergebäude.
„Gegenwärtig haben wir nur noch 17,5 Hektar mit Baurecht“
Walter Leibl
ist Geschäftsführer der Adlershof Projekt GmbH
ist Geschäftsführer der Adlershof Projekt GmbH
Was Grundstücksentwicklung und Kosten angeht, ist das Müller-Areal ein gutes Beispiel für ein Mixkonstrukt: Zunächst nimmt das Land Geld in die Hand für die Erschließung eines zum Teil schwierigen Geländes. Für die daraus resultierende Wertsteigerung gibt es dann den sogenannten Abschöpfungsbetrag, der den Alteigentümern in Rechnung gestellt wird. Anstelle einer Zahlung kann auch ein Grundstücksanteil an das Land Berlin abgetreten werden. Denn häufig ist eine wirtschaftliche Einzelgrundstücksentwicklung wegen der Altlasten gar nicht möglich: Der durch die früheren Nutzungen kontaminierte Boden muss ausgetauscht werden, Straßen zur Erschließung werden benötigt. Ein Kraftakt, der, wie auch bei den anderen Gewerbeflächen, nur dank der Fördermittel der Gemeinschaftsaufgabe „Verbesserung der regionalen Wirtschaftsstruktur“ (GRW) gemeistert werden kann.
„Wer von uns heute ein beräumtes Grundstück kauft, der kann sicher sein, dass das altlastenfrei und sofort bebaubar ist“, betont Leibl. Bei der Vergabe von Grundstücken nutze man dabei immer wieder auch „Konzeptverfahren“, wie zum Beispiel beim geplanten Bau eines Kongresszentrums direkt am S-Bahnhof Adlershof. Die Jury hatte aus den eingereichten Entwürfen den der „immobilien-experten-ag“ ausgewählt. „Solche Verfahren mit entsprechenden Vorgaben sind für uns eine Möglichkeit steuernd einzugreifen, da wir es über den Preis nicht können und auch nicht wollen.
Im Zentrum des Wissenschaftsparks ist Wohnen mittlerweile direkt neben der Uni möglich
Wie sieht die Steuerung beim Verkehr aus? „Wir bekommen in den nächsten Jahren mit dem „Betriebsbahnhof Schöneweide“ einen weiteren S-Bahnanschluss, der sich zum Areal hin öffnet. Zudem haben wir die Straßenbahn, die verlängert wird nach Schöneweide. Es ist die M 17, eine Metrolinie, die die Lücke zwischen Adlershof und Schöneweide schließen wird. Das ist wichtig, denn Straßenbahnen sind leistungsfähiger als Busse. Die Parkplatzsituation ist natürlich schwierig“, schaut Leibl in die nahe Zukunft. Besonders im Umfeld der Rudower Chaussee, der „Wirtschaftsmagistrale“, gibt es tagsüber Parkplatznot. Zumal es im gesamten Gebiet Adlershof keine Parkraumbewirtschaftung gibt. Was dazu führt, dass Parkhäuser zu bauen oder zu nutzen (noch) wenig reizvoll ist.
Perspektivisch nehme man noch ein anderes Thema ins Visier: „Lange Zeit war der Fokus darauf gerichtet, dass Adlershof als Agglomeration eine gewisse Verbindung schafft zum neuen Flughafen.“ Worauf man neuerdings verstärkt schaut, ist die Nähe zur Hochschule für Technik und Wirtschaft (HTW) in Schöneweide mit ihren 13.000 Studierenden und 500 Mitarbeitern. „Wir liegen sehr nah an diesem Wissenschaftsstandort, der perfekt zu uns passt. Ich kann mir durchaus vorstellen, dass wir eine stärkere Verbindung hinbekommen.“ Das wäre dann ein weiterer Schritt bei der Aufgabe, die einmalige Mischung mit den historischen Spuren in die Zukunft zu führen. „Es ist besonders schön, dass wir diese Historie von Beginn an wertgeschätzt haben“, sagt Beate Glumpf. „Wo das Fernsehen der DDR einst war, ist heute der Medienstandort, die ehemalige Akademie der Wissenschaften wurde zum Zentrum von Wissenschaft und Forschung.“ „Wohnen am Campus“ liegt mitten in den Spuren der Luftfahrtgeschichte. Und im Norden waren es große Kombinate wie der „VEB Kühlautomat“ auf Flächen, die jetzt gewerblich entwickelt werden.
Perspektivisch nehme man noch ein anderes Thema ins Visier: „Lange Zeit war der Fokus darauf gerichtet, dass Adlershof als Agglomeration eine gewisse Verbindung schafft zum neuen Flughafen.“ Worauf man neuerdings verstärkt schaut, ist die Nähe zur Hochschule für Technik und Wirtschaft (HTW) in Schöneweide mit ihren 13.000 Studierenden und 500 Mitarbeitern. „Wir liegen sehr nah an diesem Wissenschaftsstandort, der perfekt zu uns passt. Ich kann mir durchaus vorstellen, dass wir eine stärkere Verbindung hinbekommen.“ Das wäre dann ein weiterer Schritt bei der Aufgabe, die einmalige Mischung mit den historischen Spuren in die Zukunft zu führen. „Es ist besonders schön, dass wir diese Historie von Beginn an wertgeschätzt haben“, sagt Beate Glumpf. „Wo das Fernsehen der DDR einst war, ist heute der Medienstandort, die ehemalige Akademie der Wissenschaften wurde zum Zentrum von Wissenschaft und Forschung.“ „Wohnen am Campus“ liegt mitten in den Spuren der Luftfahrtgeschichte. Und im Norden waren es große Kombinate wie der „VEB Kühlautomat“ auf Flächen, die jetzt gewerblich entwickelt werden.
Andreas Mühl
Foto: Projekt GmbH
IM SÜDEN WAS NEUES
Bauboom
Im Wissenschaftspark sind gerade in jüngster Vergangenheit viele Bauvorhaben vollendet worden, doch die Baukräne stehen nicht still. Wie die Luftaufnahme zeigt, sind im Kerngebiet nicht mehr allzu viele Flächen verfügbar. Markante Großbaustelle ist momentan am S-Bahnhof Adlershof der Allianz-Campus. Auf der Freifläche davor soll ein Kongresszentrum mit Hotel entstehen
NUBIS
Direkt an der S-Bahn
„Projekt Immobilien Gewerbe“ realisiert in drei Bauabschnitten neue Büroflächen für innovative Unternehmen unter dem Namen „Nubis“ direkt am S-Bahnhof Adlershof. Mit flächeneffizient geplanten Büroräumen und flexiblen Gestaltungsmöglichkeiten entsteht eine Gewerbeimmobilie, die den Anforderungen zukunftsorientierter Mieter und Investoren gerecht werden soll. Die Gesamtmietfläche liegt bei 17.400 Quadratmetern. Es gibt Tiefgaragenstellplätze mit direktem Zugang.
ELEKTRONENSPEICHERING
BESSY II
BESSY II
Brillante Resultate
Die damalige „Berliner Elektronenspeicherring- Gesellschaft für Synchrotronstrahlung“ (BESSY) richtete in Adlershof schon 1998 die Synchrotronstrahlungsquelle der dritten Generation ein. Der im Stadtbild von Adlershof besonders auch aus der Luft auffällige Elektronenspeicherring in der Albert-Einstein-Straße ist ein Sinnbild für die vielen innovativen Neubauten im Bereich von Wissenschaft und Forschung, die danach entstanden. BESSY liefert extrem brillante Photonenpulse von der langwelligen Terahertz-Region bis hin zur harten Röntgenstrahlung und machen es zu einem idealen Mikroskop für Raum und Zeit. Jährlich nutzen rund 2000 externe Wissenschaftler die Einrichtung des „Helmholtz Zentrum Berlin“ (HZB).
LANDESLABOR
BERLIN
BERLIN
Verbraucherschutz
An der Wegedornstraße findet das „Landeslabor Berlin-Brandenburg“ (LLBB) als gemeinsame Einrichtung beider Bundesländer eine neue Heimat. Bis Frühjahr 2019 wird ein viergeschossiger Neubau als zentrales neues Laborgebäude mit Verwaltung. Die Gesamtinvestitionskosten betragen 83 Millionen Euro. In dem modernen Gebäude entstehen neben Laboren unterschiedlicher Sicherheitsstufen auch Büros, eine Bibliothek, Sozial- und Technikbereiche sowie Parkflächen. Die Ansiedlung dieses Institutes mit rund 500 Mitarbeitern soll die vorhandene Kompetenz im Technologiecluster Analytik am Standort Adlershof verstärken. Die Expertenteams leisten Beiträge zum Verbraucher- und Umweltschutz.
EUROPA-CENTER
Adlerduo und goldener Schwung
Unübersehbar an zentralen Plätzen sind die markanten Gebäude der „Europa-Center AG“. Die Immobiliengruppe ist als Projektentwickler seit 2006 hier tätig. In dieser Zeit wurden Büro und Gewerbeimmobilien mit insgesamt rund 53.000 Quadratmeter Bestandsfläche geschaffen, darunter auch das „Adlerduo“ an der zentralen Rudower Chaussee. Aktuell wird ein auffälliger Neubau verwirklicht: Angrenzend an das Forum Adlershof entsteht ein neues Europa-Center, das durch seine Architektur in Form einer geschwungenen Fassade in goldener Farbe (Foto oben) mit großen Fenstern auffallen wird. Es soll mit Einzelhandel und Gastronomie ein weiterer Anziehungspunkt auf dem Campus entstehen.
BRAIN BOX
Flexible Arbeitswelten
Kurz vor Baubeginn ist ein Großprojekt direkt an der Autobahn: Es entsteht die „Brain Box Berlin“, eine Gewerbeimmobilie mit offenen Höfen und einer Tiefgarage. Der Campus mit flexibler Flächengestaltung soll im Jahr 2020 fertig sein. Da die Anforderungen an die Arbeitsumgebung immer größer werden, setzen die Projektentwickler auf „atmende“ Flächenkonzepte. Markantes Wahrzeichen ist der achtgeschossige Turm im Osten des Grundstücks, an den sich ein geschwungener Bürokomplex aus drei Bauteilen mit vier und fünf Geschossen anschließt. „Brain Box Berlin“ hat eine Gesamtfläche von rund 27.000 Quadratmetern. Initiator und Entwickler sind die „Profi Partner AG“ und die „Albrecht Projektentwicklungsgesellschaft“.
ALLIANZ AG
Mit Brücken verbunden
Für den Mieter „Allianz Deutschland AG“ verwirklicht der Bauherr „Corpus Sireo Adlershof Projektentwicklung“ den Allianz- Campus. Das Bauvorhaben auf dem 27.000 Quadratmeter großen Areal ist im Rohbau weit fortgeschritten. Generalunternehmer ist die „Züblin AG“, für das Parkhaus die „Goldbeck Nordost GmbH“. Der Grundstein wurde 2016 gelegt. Die drei großen Neubauten mit einem flexibel gestaltbaren Bürokonzept sind durch zwei Fußgängerbrücken miteinander verbunden. Jedes Gebäude verfügt über fünf Etagen. Das Gebäudeensemble soll die höchstmögliche Zertifizierung der „Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen“ erhalten. 2019 sollen die Berliner Mitarbeiter der Allianz, bislang vor allem in den Treptowers untergebracht, einziehen.
IMMOBILIEN-EXPERTEN-AG
17 Neubauten
Kongresszentrum
Der Berliner Projektentwickler „immobilien- experten-ag“ ist mit mehreren Großprojekten in Adlershof unterwegs: An der nördlichen Rudower Chaussee entsteht der Campus „Am Oktogon“ mit 17 Neubauten und 81.000 Quadratmeter Bruttogrundfläche. „Dass Adlershof eine ungebrochene Mieternachfrage erfährt, dürfte auf dem mittlerweile sehr engen Berliner Gewerbevermietungsmarkt keine Überraschung mehr sein“, sagt Mareike Lechner, Vorstand der „immobilien- experten-ag“. Vier der 17 geplanten Neubauten sind bereits fertiggestellt und weitestgehend vermietet. „Bei der Überarbeitung des Masterplans haben wir den Büroflächenanteil erhöht“, sagt Lechner. Neben „Am Oktogon“ gibt es im Süden zwei große Bauvorhaben an der S-Bahn: Es entstehen ein Kongresszentrum mit Hotel sowie der Bürokomplex „OfficeLab-Campus Adlershof“.
Fotos: Adlershof Projekt GmbH, Andreas Mühl, Promo